15. November 2019

Real Estate Investment Trusts

Attraktive Beute für Dividendenjäger mit klarem Visier

von Prof. Dr. Max Otte

Real Estate Investment Trusts: Attraktive Beute für Dividendenjäger mit klarem Visier


Auch in meinen Fonds setze ich mittlerweile auf einen herausragenden REIT: Simon Property (WKN: 916647). In der vergangenen Ausgabe von Der Privatinvestor DividendenKönige habe ich den Abonnenten alle Details zu diesem Unternehmen und unsere aktuellen Analyseergebnisse verraten. Und auch in einem unserer DividendenKönige-Musterdepots macht Simon eine gute Figur.


Selbstverständlich ist bei den Real Estate Investment Trusts natürlich nicht alles Gold, was glänzt. Es gibt auch Negativbeispiele: Unternehmen, die extrem viel Geld verbrennen. Von einem dieser Negativbeispiele will ich Ihnen heute berichten.

Meine Quintessenz: Dividendenjäger können mit REITs fette Beute machen, müssen jedoch vor Ihrem Investment genau hinschauen! In Der Privatinvestor DividendenKönige übernehmen mein Team und ich für Sie die Recherche.




Zunächst die Grundlagen

Die seit 2007 auch in Deutschland zugelassenen REITs sind börsennotierte Unternehmen, die im Grundstücken und Immobilien erschließen, verwalten und bewirtschaften. Auch im Hypothekengeschäft sind sie tätig. Ihren Ursprung haben sie in den USA. die REITs auf ein Gesetz von 1960 zurück, dessen Ziel es war, einerseits die Immobilienwirtschaft zu fördern, andererseits Kleinanlegern die Möglichkeit zu verschaffen, mit einem Immobilieninvestment ein passives Einkommen zu erzielen.

Damit sind diese Trusts Anlagevehikel, um die Gelder vieler Investoren für den Kauf von Immobilienvermögen zu sammeln. Es liegt auf der Hand: Eine Investition in ein Einkaufszentrum ist für den durchschnittlichen Investor normalerweise nicht machbar, doch mit Hilfe eines REIT-Investments hat er die Chance, sich an einer solchen Immobilie zu beteiligen.

Wie ein Fonds

Der einzige Unterschied ist, dass ein REIT nicht in Aktien oder Anleihen investiert.

Die meisten Trusts gibt es auch heute noch in den USA. Während allein in New York rund 200 REITs an der Börse gehandelt werden, gibt es nur eine Handvoll deutsche Titel.

Um ihren Steuervorteil zu wahren, müssen REITs mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Anleger weitergeben. Doch Vorsicht: Die Trusts arbeiten oft mit starken Hebeln in Form von hohem Fremdkapital! Wenn die Immobilienpreise purzeln oder gar einbrechen, geht es den REITs im Handumdrehen an den Kragen.

WeWork musste seinen Börsengang absagen

Wie schnell sich der Wind drehen kann, musste unlängst der US-amerikanische Bürovermieter WeWork erfahren. Er musste seinen Börsengang abblasen, nachdem er jahrelang von seinen Investoren durchgefüttert worden war. WeWork-Guru Adam Neumann ist ein Charismatiker, doch wie weit seine selbst ausgerufene Mission wirklich trägt, ist zweifelhaft. Er inszeniert sein Start-up nicht als langweiligen Immobilienverwalter, sondern als Tech-Unternehmen. Damit versprach Investoren und auch den nahenden Kleinanlegern an der Börse Fabel-Renditen. Doch auch hinter der glitzernden WeWork-App-Welt verbirgt sich lediglich langweiliges Vermietungsgeschäft.

Tech-Vordenker Scott Galloway, Professor an der New York University, nennt solche Exzesse aus der Start-up-Welt eine „einvernehmliche Täuschung“. Zumindest waren weite Teile der Finanzwelt willig, an die vermeintlichen Innovationen zu glauben. Doch bei WeWork konnte sich die Realität glücklicherweise durchsetzen. Wer weiß, wie viele Privatinvestoren sich an der Börse verkalkuliert hätten...


„Die vier apokalyptischen Reiter“ – so bezeichnet Marketing-Guru Galloway Amazon, Apple, Facebook und Google. Diese Tech-Giganten haben nicht nur neue Geschäftsmodelle entwickelt. Sie haben die Regeln des Wirtschaftslebens und die Voraussetzungen für Erfolg neu definiert. In dem respektlosen Stil, der Galloway zu einem der gefeiertsten Wirtschaftsprofessoren der Welt gemacht hat, zerlegt er die Strategien der Vier. Er führt vor, wie sie unsere grundlegenden emotionalen Bedürfnisse mit einer Schnelligkeit und in einem Ausmaß manipulieren, an die andere nicht herankommen. Und er zeigt, wie man die Lehren aus ihrem Aufstieg auf sein eigenes Unternehmen oder seinen eigenen Job anwenden kann. Ob man mit ihnen konkurrieren will, mit ihnen Geschäfte machen oder einfach in der Welt leben will, die von ihnen beherrscht wird – man muss die Vier verstehen.

Auch andere REITs sind nur auf den ersten Blick attraktiv. Washington Prime besitzt wenige hochwertige Immobilien, jedoch hohe Schulden und eine, aus unserer Sicht, viel zu hohe Dividendenrendite, welche jederzeit gekürzt werden kann.

Tanger Factory ist ein reines Outlet-Center-Unternehmen. Mit Blick auf Bilanz und Ausschüttung hat es eine recht ansehnliche Investmentqualität, ist aber deutlich zu klein.

Macerich und Taubman haben zwar etwas bessere Lagen bzw. eine höhere Flächenproduktivität, aber erstens sind die Bilanzen wesentlich schlechter, zweitens sind beide Unternehmen viel kleiner und drittens deckt der Free Cashflow die Dividenden nicht ab.

Man muss schon tiefer graben, um die Trüffel zu finden...



Ganz anders: Simon Property

Simon Property hingegen verdient so viel Geld, dass dieses Unternehmen seine Ausschüttungen und Modernisierungen allein aus dem operativen Geschäft finanzieren kann.

Die drei wichtigsten Aspekte bei Immobilien lauten: „Lage, Lage, Lage!“ Die Simon Property Group ist ein Immobilien-REIT, das bei seinen Objekten vor allem auf Metropolregionen setzt. Fast 50 Prozent des operativen Gewinns werden in den US-Bundesstaaten Florida, Kalifornien, Texas und New York generiert.

Dies sind die Staaten mit der höchsten Bevölkerungsdichte. Das restliche Portfolio ist breit gestreut, wobei sich Simon stets auf die lukrativsten Städte mit den höchsten Besucherströmen konzentriert. Da das Wachstum am Heimatmarkt begrenzt ist, weitet sich Simon mittlerweile auch in andere Regionen wie Mexiko, Japan, Korea und Thailand aus.

Über Skaleneffekte, Cashflow- und Bilanzstärken

Simon hat eine Marktkapitalisierung (bei attraktiver Bewertung) von rund 50 Mrd. USD. Das ist mehr, als alle wichtigen Verfolger zusammen auf die Waage bringen.

Durch seine Größe schafft es Simon, gewaltige Cashflows zu generieren. Die Summe der Cashflows, mit zuletzt 3,8 Mrd. USD über die letzten zwölf Monate, ist hoch und übersteigt so manche Marktkapitalisierung eines Rivalen. Auch ist Simon in seiner Vergleichsgruppe das einzige Unternehmen, welches seine Dividende aus dem Cashflow heraus bezahlen kann (nach Abzug der Investitionen). Die Wettbewerber sind von der Refinanzierung und den Kapitalmarktbedingungen abhängig.
Bei REITs gibt es eine besondere Kennzahl, die zusätzlich zum Cashflow herangezogen wird: die sogenannten Funds From Operations (FFO). Diese werden errechnet, indem der Nettogewinn um Abschreibungen sowie einmalige Transaktionen bereinigt wird. Diese Kennzahl soll die operative Ertragskraft besser darstellen. Die Nettogewinne sind bei REITs in der Regel eher niedrig, weil die Abschreibungen auf die Immobilen so stark ins Gewicht fallen.

Von den rund 300 REITs in den USA (über alle Branchen) sind weniger als ein Dutzend mit einem A-Rating versehen, darunter jedoch Simon. Aus den Ratings von S&P, Moody’s und Fitch lassen sich zwar bekanntlich keine Anlagethesen ableiten, aber Fakt ist: bessere Ratings ermöglichen günstigere Refinanzierungskosten. Für REITs ist dies essenziell. Simon hat durchschnittliche Zinskosten von zuletzt 3,5 Prozent, während viele Wettbewerber in den USA bei mindestens 4 Prozent liegen.
Vor wenigen Wochen konnte sich Simon sogar noch günstiger refinanzieren. Die ausgegebenen Anleihen im Gesamtvolumen von 3,5 Mrd. USD und Laufzeiten von 2024 bis 2049 dienen dazu, ältere und höherverzinste Obligationen abzulösen und Zinskosten zu sparen. Die letzte Tranche mit einer Laufzeit bis 2049 hat einen Kupon von 3,25 Prozent.

Sinnvoller Umgang mit Dividenden und Aktienrückkäufen

Eine Dividende gibt es bei Simon seit 1998. Bis auf wenige Ausnahmen wurde diese Dividende jährlich erhöht. Aktuell gibt es 8,40 USD je Aktie. Dies entspricht einer aktuellen Dividendenrendite von 5,4 Prozent.

Durchschnittlich werden 66 Prozent der FFOs ausgeschüttet. Im Vergleich zu Wettbewerbern ist dies eine niedrige Quote, was aber mit ein Grund dafür ist, dass Simon eine deutlich stärkere und gesündere Bilanz aufweist. Viele REITs schütten eher 80 bis 90 Prozent der FFOs aus, haben nach Abzug der Dividenden dann aber keinen positiven Cashflow mehr für Investitionen.

Simon verfügt über einen positiven Free Cashflow und kann diesen auch für Aktienrückkäufe nutzen.
Das aktuelle Programm hat einen Umfang von 2 Mrd. USD. Insbesondere im letzten Quartal, bei gesunkenen Kursen, hat das Management stärker zugegriffen. Simon ist einer der wenigen REITs, die überhaupt Aktien zurückkaufen. Die Rückkäufe sind auch insofern signifikant, als dass bei der aktuellen Marktbewertung von 12,5x FFO eine „Rückkaufrendite“ von 8 Prozent vorliegt – die Rendite, die Simon aus dem operativen Geschäft heraus erwirtschaften will.

Königsanalyse

Das Geschäftsmodell von Simon ist verständlich. Durch die Top-Lagen seiner Immobilien ist das Unternehmen gut positioniert, um die aktuell schwierigen Zeiten als Gewinner zu überstehen. Eine gewisse Zyklik ist dennoch vorhanden, denn in der Krise werden die Mieter tendenziell weniger einnehmen und unter Umständen in die Insolvenz schlittern.



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Voll in Fahrt mit Dividendentiteln!

Dividenden sind mehr als nur eine schöne Sache und nicht zu unterschätzen, wenn Sie in Aktien investieren.

Die Zinsen auf Festgeldkonten, Sparbüchern und Co. sind längst nahe ihrem Nullpunkt angekommen. Teilweise verhageln sogar schon Negativzinsen eine Rendite auf Geldvermögen gänzlich. Aktien hingegen bieten interessante Dividenden von 5 Prozent oder mehr. Handelt es sich dann noch um Aktien von Unternehmen, die eine starke Marktstellung oder andere dauerhafte Wettbewerbsvorteile aufweisen, sind die Voraussetzungen gut, dass Sie mit diesen Investments viele Jahre Freude haben werden.



Generell nehmen Dividenden seit einiger Zeit richtig Fahrt auf. Allein die 30 DAX-Konzerne überwiesen ihren Aktionären im letzten Jahr knapp 32 Mrd. EUR. Den Quants brachte die Dividendenausschüttung 2017 bei BMW satte 1,07 Mrd. EUR ein!


Und nicht nur die großen Tanker schütten kräftig aus.

Auch kleinere Unternehmen belohnen ihre Aktionäre. Oftmals lassen sich vor allem mit scheinbar „langweiligen“ Geschäftsmodellen langfristig sehr attraktive Dividenden einfahren. Deren Ausschüttungen sind häufg sicherer und stetiger als die bei neumodischen Tech-Werten aus dem Silicon Valley.

Dividenden sind gerade für Börsenneulinge wichtig, weil einfach und verständlich: eine regelmäßige Ausschüttung, die viele Anfänger mit dem Zinsertrag einer Anlage bei der Bank vergleichen. Aber gerade besonders hohe Dividenden sind oft irreführend. Denn Renditen von sechs, sieben oder acht Prozent ergeben sich meist nur dann, wenn der Aktienkurs zuvor stark eingebrochen ist - in der Regel, weil das Unternehmen in Schwierigkeiten steckt.


Meiden Sie die Dividenden-ETFs!

Die Finanzbranche hat das steigende Interesse an Dividenden-Aktien bereits aufgegriffen und geschickt mit dem anderen Trend der Indexfonds (ETF) kombiniert. ETFs bilden die Wertentwicklung eines Aktienindex 1:1 ab.




In den Marketingabteilungen der Fondsgesellschaften hat man wohl so kalkuliert: Wenn ETF und Dividende schon für sich genommen die Anleger bewegen, wie gut fürs Geschäft wären da erst Dividenden-ETF. Solche ETF werden derzeit häufig aufgelegt. Im April 2018 hat allein die Fondsgesellschaft DWS gleich drei neue Dividenden-ETF vorgestellt


Wie so oft: Gutes Geschäft für die Finanzbranche, wenig Rendite für Anleger

Die Quirin Privatbank hat geprüft, was die Dividenden-ETFs in der Praxis wirklich taugen. Die Bank hat dazu die Wertentwicklung häufig genutzter Dividendenbarometer mit der Wertentwicklung bekannter Aktienindizes verglichen. Dem bekanntesten deutschen Aktienindex DAX beispielsweise hat man den Div-Dax gegenübergestellt, zu dem 15 Dax-Konzerne gehören, die Dividenden zahlen. Und das Weltaktienbarometer MSCI World, das die Wertentwicklung der wichtigsten Aktien aus 23 Industrieländern abbildet, musste sich mit dem dazugehörigen Dividendenindex, dem MSCI World High Dividend, messen. Dem Vergleich liegt ein langer Zeitraum zugrunde: Die Experten haben die Wertentwicklung der vergangenen zehn Jahre betrachtet.

Das Ergebnis der Untersuchung fällt verheerend aus für alle Anleger, die ihr Geld in Dividenden-ETFs investieren. Nahezu in jeder Kategorie schneiden die bekannten Aktienbarometer besser ab als ihre Dividenden-Pendants.


Setzen Sie auf Einzelatkien!

Man kann ganz ohne ETFs sehr viel besser auf hohe Dividenden abzielen, so wie mit der Strategie „Dogs of the Dow“, bei der Anleger regelmäßig die Aktien mit der höchsten Rendite kaufen und darauf hoffen, dass das Unternehmen die Kurve bekommt, die Dividende bezahlen kann und der Kurs stark steigt. Aber es gibt auch eine Alternative...

Selbst, wenn die Börsenkurse zwischenzeitlich auch einmal Rücksetzer haben sollten: Es gibt viele Top-Unternehmen, die nicht nur seit Jahrzehnten sehr zuverlässig Dividenden ausschütten, sondern diese auch  regelmäßig erhöhen. Erhöhen Unternehmen mindestens 25 mal in Folge ihre Dividende, bezeichnet man sie als...


Dividenden-Aristokraten

So bezeichnen Börsianer Aktien mit Dividendenkonstanz, Unternehmen, die Jahr für Jahr die Dividendensumme steigern. Anleger, die nur Aktien kauften, welche die längste Anzahl von Jahren ununterbrochen ihre Ausschüttungen steigern konnten, fuhren sehr gut mit dieser einfachen Aktienauswahl. Untersuchungen zeigen, dass die Strategie der Dividend Aristocrats in der Vergangenheit eine deutlich Outperformance generierte. Langfristige Renditen von zwölf Prozent und mehr waren möglich.

Der entsprechende Aktienindex „Dividend Aristocrats“, der stets in die Aktien des US-Index S&P 500 investiert, die mindestens 25 Jahre lang ihre Dividenden jedes Jahr erhöht haben, lieferte in den vergangenen Jahren über elf Prozent pro Jahr (mit Dividenden), schlug damit den S&P deutlich (rund neun Prozent pro Jahr) und das bei weitaus geringeren zwischenzeitlichen Kurseinbrüchen.

Das Erfolgsrezept: Dividenden-Aristokraten haben meist ein sehr stabiles Geschäftsmodell, sind in zumindest moderat wachsenden Märkten unterwegs und das Management handelt einigermaßen im Sinne der Aktionäre, und zwar langfristig. Klingt einfach - aber oft sind es die einfachen Dinge, die an der Börse langfristig funktionieren.

In Der Privatinvestor DividendenKönige präsentieren wir Ihnen sorgfältig analysierte Aktientitel, bei denen Ihnen mit hoher Sicherheit auch in den nächsten Jahren sehr attraktive Dividenden winken werden.



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